Podle našeho právního řádu stavby nejsou součástí pozemku, proto mohou nastat situace, kdy vlastník stavby zároveň není vlastníkem pozemku, na kterém je stavba postavena. Kdy k takovým situacím dochází a jaké jsou možnosti jejich řešení, nám vysvětlila právnička z advokátní kanceláře AKMV.
Koupě nemovitosti na nevypořádaném pozemku je složitější záležitostí, JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV však tvrdí, že existují optimální možnosti řešení, které vždy závisí na konkrétních okolnostech jednotlivých případů. Jaké mohou nastat?
Podílové spoluvlastnictví
Jednou ze situací, které se v praxi často vyskytují, je ta, kdy vlastník stavby není jediným vlastníkem parcely, popřípadě více parcel pod stavbou. Pokud má na těchto parcelách alespoň spoluvlastnický podíl, řešením může být i dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s ostatními podílovými spoluvlastníky
Pokud ostatní s dohodou nesouhlasí nebo se nedaří dohodnout na podmínkách dohody, lze podat k soudu žalobu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. V takovém případě o vypořádání rozhodne soud. Soud při vypořádání přihlíží k účelnému využití věci, tudíž by měl vzít v úvahu i to, kdo je vlastníkem stavby postavené na pozemku. Soud by měl v první řadě zkoumat, zda lze pozemek reálně rozdělit. Taková možnost by mohla být vhodná například. v případě, že je zastavěna pouze část pozemku. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. V takovém případě by soud v závislosti na konkrétních okolnostech mohl parcelu přikázat do vlastnictví vlastníka stavby. Poslední možnost, jak může soud rozhodnout o vypořádání podílového spoluvlastnictví se uplatňuje v případě, že věc žádný ze spoluvlastníků nechce. V takových případech soud nařídí její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.
Vlastník stavby bez podílu na pozemku
V nepříznivější situaci je vlastník stavby, který nevlastní ani spoluvlastnický podíl na zastavěné parcele. V takovém případě je řešením odkoupení parcely od vlastníka resp. více spoluvlastníků. Vlastníci však nejsou svoji parcelu povinni prodat a kupní cena je věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím.
Zřízení věcného břemene
Pokud by vlastníci nechtěli pozemek prodat, v úvahu přichází i ujednání smlouvy o zřízení věcného břemene. V takovém případě by se jednalo o právo mít na předmětném pozemku postavenou stavbu. Věcné břemeno by mohlo být sjednáno tak, aby se vztahovalo i na právní nástupce. Oprávněným z věcného břemene by byli vlastníci stavby a povinnými z věcného břemene vlastníci pozemku pod stavbou.
Nezjištění vlastníci
Poměrně časté jsou i situace, kdy jsou vlastníky pozemku. nezjištění vlastníci. O nezjištěných vlastníků jde v případě, že vlastník je sice znám (jeho jméno je evidováno na listu vlastnictví), ale místo jeho pobytu nebo sídla není známo nebo na listu vlastnictví nejsou evidovány jiné osobní údaje vlastníka než jeho jméno nebo příjmení.
V některých případech může jít o důsledek toho, že v minulosti došlo k předezení stavby, ale nedošlo k předezení pozemku, na kterém je postavena. V takovém případě mohou na listu vlastnictví k zastavěné parcele figurovat i předkové prodávajících. Takovou situaci lze řešit podáním návrhu na projednání nově objeveného majetku a následnou koupí pozemku od dědiců.
Vydržení
V některých případech může být řešením i vydržení pozemku pod stavbou. K tomu je však zapotřebí splnění poměrně přísných podmínek vydržení. Podle § 134 občanského zákoníku se oprávněný držitel stává vlastníkem nemovitosti, má-li ji nepřetržitě v držení po dobu deseti let. Aby byla držba oprávněná, musí být držitel po celou dobu držby v dobré víře v tom, že mu věc patří. Nestačí tedy pouze skutečnost, že věc užívá, ale musí mít i právně relevantní důvod myslet si, že věc je jeho. Kromě vlastnického práva k pozemku je možné i vydržení práva odpovídajícího věcnému břemenu.
Neoprávněná stavba
Pokud byla stavba postavena na cizím pozemku, aniž by vlastník stavby měl k jejímu postavení občanskoprávní oprávnění (např. vlastnické právo, věcné břemeno, nájemní smlouvu), může se vlastník pozemku podáním žaloby domáhat, aby soud rozhodl o odstranění stavby na náklady vlastníka stavby , přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku za náhradu nebo jiného uspořádání. zřízením věcného břemene za úplatu. Soud by měl vždy nejprve zkoumat, zda je možné odstranění stavby, následně přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku a teprve poté jiné možnosti vypořádání. Podání takové žaloby se nepromlčuje, proto ji vlastníci pozemku mohou podat is větším časovým odstupem.
Podle rozhodovací praxe soudů může žalobu podat i vlastník stavby. Vlastník stavby však nemůže žádat odstranění stavby nebo její přikázání do vlastnictví vlastníka pozemku.
